白菜价的房子将再也不是梦想 (上)

陈博

虽说我们正处在一个”万物皆可网购“的时代,可马上房子也能网购了,对普罗大众来说这着实是个新鲜事儿。但对战略水平无人能及的马老师而言,阿里卖房只不过是他已经规划了多年的一盘大棋。

 

早在前两年,马老师就曾公开表示过“在未来房子会越来越不值钱了”。很多网友听完他之后就炸了,因为在中”万物皆可降价,唯独房子不能“。


但万事无绝对,今天我们再回头看看房市情况,降价这事儿还真有可能成为现实。


壹、从当前整个中国的经济发展战略来讲,我们国家已经逐渐开始实现经济独立的内循环,不依靠国外市场,全力加强自产自销,以充分保障内需,维持正常生活与生产之需。这也就是说内循环的核心其实就是靠消费来带动经济增长,在这一战略的倒逼下传统的房地产拉动模式将再也不是我国主要的经济增长模式。对于普通老百姓来讲,这将会是20年内最大的一个改变。


美国以消费为主的代表性国家


论比起消费热情这事儿,我想世界上哪个国家的人都比不过美国人。假如一个美国男人娶了个中国媳妇儿,他们肯定会因为消费这事儿经常大吵大闹,因为很多美国人挣20花40,剩下20刷信用卡,而中国人恰恰相反,挣10块存8块留着2块过日子,中国人向来奉行节俭主义,特别是在生活开支上更是节俭得不行。每个月查收水电收据的时候,可能好些人的心肝儿都在发颤,然后较劲儿脑汁儿地想“下个月怎么也得省点儿水电费”,可美国人却不这样,“铺张浪费”这词儿就特别适合形容他们的消费观,从美国人一年四季都开空调温度永远18度还昼夜不关这事儿上你就能看得出来美国人是特别敢于消费的。


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贰、美国人不仅在日常消费上不怎么省钱,而且在商品消费上也是非常大手大脚的。


比如说他们的衣服、鞋子、皮包什么的更换频率非常快,所以国外才会有那么多的快销品牌。又比如很多美国人特别重视精神消费,每年都要花大量的钱在旅游度假和社交上,再穷也不能把度假和开Party的钱给省了。


整个美国在消费上都呈现出一种“挣钱为今天而活”的观念,他们会先消费等真正有了多余的钱才会拿去搞投资,而中国人不一样,中国人是典型的“挣钱为明天而活”,中国人一旦有钱必先投资,比如买房子就是一个典型的投资行为。不光是咱们父母那辈人,就很多的年轻人到现在都还撕不掉“房奴”的标签,一辈子加上父母和自己的积蓄全投资在了一个房本儿上,然后就开始漫长的“还贷旅程”,等手头宽裕些了才会想起消费这事儿。


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现如今国家引导经济朝着以消费为主的方向发展,其中一个目的就是想要把人们视野从储蓄转到消费上来。中国近几年一直有一个怪圈现象,那就是只要你投资买房,就一定能挣钱,于是所有人都一窝蜂地冲上去买房,如果一个人买不起房就相当于他的财富值会大打折扣,在这种买房潮带动下,过去的20年里导致中国房地产的收益率高得出奇,要是谁家有好几套房产,准能成为周边人眼红的对象。

 

“把钱全部投在房产上”这件事儿它本身就是极不正常的,好在现在很多人也都意识到了这点,开始转变消费模式把钱花在了除了房以外的地方,因为只有消费大幅度地拉动内需,真正实现以内循环为主经济发展格局。


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叁、今年6月18日,刘鹤副总理在陆家嘴论坛上做了书面发言:“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。”虽然这项经济发展模式今年才正式公布,但是国家对房地产的控制早在前两年就开始了,现在把控的效果越来越明显,前不久国家就对房地产企业设置了“三道红线”包括:


第一,剔除预收款后的资产负债率大于70%;第二,净负债率大于100%;第三、现金短债比小于1倍。


根据“三道红线”触线情况不同,有息负债规模以2019年6月底为上限,触碰三道线则有息负债规模不得增加,每少触碰一道可增加5%,最多至15%为上限。此外,对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业,需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,进一步削减其信用债发行规模,或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券,并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制

 

这“三道红线”也导致房地产企业都开始大幅降杠杆,因为房地产企业的发展靠的都是高杠杆(银行借贷或民间借贷),而随着国家对房地产地的把控越来越严格,房地产公司的身份从借款人变成了还款人。因此,最近各种房地产拼命降价卖房的新闻漫天飞舞,宁愿少赚点儿也得让资金回笼给银行还款,否则资金链一旦断了,整个公司都会彻底凉凉。


前两年中国主动在资本市场降价的时候,股价跌得惨不忍睹,无数上市公司倒闭。马上楼市的“贬值潮”就要来了,这势必会导致无数房地产公司倒闭,地产公司的好日子可以说是真的到尽头了。


我个人预计,今年Q4将会是中国房地产近几年最惨的一个季度,可能很多房地产公司要么会“爆雷”然后找政府救命,要么就是疯狂打折卖房子,也许到了年底传说中”房子白菜价“的日子就真的到来了,但各位看官也甭着急,千万别觉得便宜了就能买,因为说不定明年房价还得一跌再跌。

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